Developments in connection with acquisitive prescription

24
Apr

Junior associate Daniel E.T. Rasmijn recently wrote an article on developments in connection with acquisitive prescription in the Ñapa Business section of the Amigoe newspaper. Read the full article below (in Dutch).

Landjepikker, wees gewaarschuwd!

Tot voor kort kon de bezitter van een zaak die aan een ander in eigendom toebehoort door enkel de verjaringstermijn uit te zitten de eigendom van deze zaak verwerven. De oorspronkelijke eigenaar zou zonder een tegenprestatie te ontvangen zijn eigendom moeten afstaan aan de bezitter. Ook indien deze bezitter te kwader trouw was. Op 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad hier een stokje voor gestoken.
Uit de letter van de wet volgt dat een rechtsvordering tot beëindiging van bezit door een niet-rechthebbende na verloop van een bepaalde periode verjaart. Na de verjaring wordt de bezitter op grond van artikel 3:305 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) eigenaar van het goed. In geval van bezit te goeder trouw geldt ingevolge artikel 3:99 lid 1 BW een verjaringstermijn van tien jaren – indien het een registergoed betreft. Artikel 3:105 jo. 106 BW schrijven een verjaringstermijn van twintig jaar voor indien het om bezit te kwader trouw gaat. Voor de duidelijkheid, een bezitter is te goeder trouw wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig kan beschouwen, aldus artikel 3:118 BW. De wetgever heeft er bewust voor gekozen om ook de bezitter te kwader trouw op den duur de eigendom van het goed toe te kennen. Volgens de wetgever dient het recht zich op den duur aan te sluiten bij de feiten.
Op 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad arrest gewezen in een kwestie over verkrijgende verjaring bij bezit te kwader trouw. Verweerders zijn sinds 1973 eigenaar van een perceel in de Nederlandse Gemeente Heusden (hierna: de Gemeente). Achter hun perceel bevond zich een bosperceel dat eigendom was van de gemeente. Op dit bosperceel hebben verweerders een achter hun perceel bevindende gedeelte van om en nabij 400 m2 omheind, en een afrastering van ongeveer 1,40 meter hoog geplaatst. Vanuit het bosperceel is de omheinde strook uitsluitend te bereiken via een door verweerders afsluitbaar poortje. De Gemeente wil in 2003 werkzaamheden verrichten op onder meer de door verweerders in bezit genomen strook, en verzoekt verweerders deze aan haar beschikbaar te stellen. De verweerders stellen zich op het standpunt dat zij middels verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden van het perceel. Na een briefwisseling tussen verweerders en de Gemeente stappen de verweerders naar de rechter en verzoeken onder meer om een verklaring voor recht, inhoudende dat zij eigenaar zijn geworden van het perceel in kwestie. De Hoge Raad volgt het Hof in zijn conclusie dat verweerders inderdaad eigenaar zijn geworden via verkrijgende verjaring. Met hun handelingen hebben zij voldaan aan het bezitsvereiste en hun bezit heeft voor meer dan twintig opeenvolgende jaren voortgeduurd.
De belangrijkste overwegingen van dit arrest zijn echter de overwegingen die ten overvloede zijn gegeven. Hoewel de wet voorschrijft dat de bezitter te kwader trouw de eigendom van een goed kan verwerven indien hij lang genoeg het bezit ervan houdt, biedt de Hoge Raad de oorspronkelijke eigenaar wat kruit te verschieten. De Hoge Raad overweegt dat een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, onrechtmatig handelt tegenover die eigenaar. Indien aan de overige voorwaarden van onrechtmatige daad wordt voldaan, kan de oorspronkelijke eigenaar derhalve schadevergoeding vorderen van de verkrijger van het eigendom. De Hoge Raad geeft voorts aan dat het voor de hand ligt dat de rechter in zulke gevallen de bezitter veroordeelt bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de benadeelde in eigendom over te dragen. In feite wordt hiermee de eigendomsverkrijging via verkrijgende verjaring ongedaan gemaakt. Let er wel op dat dit slechts geldt voor gevallen van bezit te kwader trouw.
De Hoge Raad sluit af door vast te stellen dat de vordering uit onrechtmatige daad onderworpen is aan verjaring op grond van artikel 3:310, eerste lid BW. De vordering dient te worden ingesteld binnen vijf jaar nadat de eigenaar bekend is geraakt met zijn eigendomsverlies en met de daarvoor aansprakelijke persoon. Deze vordering verjaart in elk geval twintig jaar nadat de verkrijgende verjaring is voltooid. Dit betekent dat – wanneer de verjaringstermijnen niet gestuit worden – de oorspronkelijke eigenaar als gevolg van dit arrest 25 of 40 jaar heeft om zijn eigendom veilig te stellen, in plaats van de 20 jaar die hij daarvóór had. Pas wanneer beide verjaringstermijnen zijn verlopen heeft de oorspronkelijke eigenaar geen actie meer en is de bezitter veilig.
In Nederland zijn de laatste jaren het aantal verkrijgingsverjaringen gestegen, waarbij met name gemeenten de dupe zijn geweest. Wellicht heeft de Hoge Raad zich (mede) hierdoor laten inspireren. Ook in het Caribisch gedeelte van het Koninkrijk komen dit soort situaties voor. Dit arrest zal ongetwijfeld een bijdrage leveren aan het bestrijden van het zogeheten ‘landjepik’, en met name grondeigenaren een betere nachtrust bezorgen.